La SCI soumise à l’impôt sur les Sociétés

La SCI soumise à l’impôt sur les Sociétés

Vous vous demandez quels sont les avantages d’une SCI soumise à l’Impôt sur les Sociétés par rapport à l’impôt sur le revenu ?

Contrairement à une SCI soumise à l’IR, ce ne sont pas les associés qui sont imposés personnellement sur leur quotte part de revenu foncier mais la société elle-même. Pour rappel, le taux de l’impôt sur les sociétés qui s’applique est celui de droit commun, c’est-à-dire 15% jusqu’à 38120 euros de bénéfice, puis 33% au-delà (des barèmes d’imposition qui peuvent changer selon les réformes fiscales).

Ainsi, pour un associé taxé à l’IR dans la tranche marginale la plus élevée, soit 41% actuellement, ces taux peuvent apparaître séduisants, sachez que dans une SCI à l’IS, le bénéfice peut être répartie entre les associés, les dividendes sont alors taxés en leur nom à l’IR mais ils bénéficient d’une fiscalité avantageuse avec l’application d’un abattement. L’associé subit donc une double fiscalité, avec de l’IS sur le bénéfice réalisé et de l’IR sur le revenu sur le bénéfice distribué.

Cependant, dans l’hypothèse où aucune distribution n’est décidée, l’impact sur les revenus personnels de chacun est alors nul. Ainsi, avec une SCI à l’IS la fiscalité personnelle des associés est maîtrisée, seuls les bénéfices distribués (les dividendes) c’est-à-dire les gains réellement encaissés sont taxés.

Par ailleurs, dans la détermination du résultat imposable de la SCI, davantage de déduction sont admises, certaines dépenses engagées lors de l’acquisition de l’immeuble sont déductibles, comme par exemple les frais de notaire, les droits d’enregistrement où les commissions d’agence immobilière. De même et pas des moindres, vous pouvez comptabiliser des amortissements sur le prix d’acquisition de l’immeuble mais également sur les coûts de travaux d’agrandissement, d’amélioration ou de reconstruction.

Quand est-il des déficits ?

Contrairement à ce qui se passe dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, ceux-ci ne viennent pas diminuer directement les autres revenus foyer fiscal des associés avant le calcul de l’impôt due. La SCI à l’IS est un contribuable à part entière et ses pertes retranchés des bénéfices futures, ou bien des bénéfices antérieurs avec le carré bac.

Sachez que si vous décidez d’opter à l’IS il faut le faire avant la fin du 3ème mois de l’exercice et cette option est irrévocable. Par ailleurs, l’option à l’IS peut entraîner des douloureuses conséquences fiscales en cas de cession de l’immeuble, la plus value est taxée à l’IS sans possibilité d’exonération particulière liée aux années de détention de l’immeuble. Dans ce cas, cette plus value se calcul par différence entre le prix de vente et la valeur net comptable de votre bien, c’est-à-dire la valeur d’achat après amortissement. Plus vous attendez et plus votre plus value sera donc importante.

Quelle imposition choisir pour sa SCI ?

Notre conseil est simple, si vous avez une vision à moyen ou à long terme, l’impôt sur le revenu semble préférable car la plus-value de sortir sera moindre. Cependant l’imposition annuelle sera plus importante car vous supporterez de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur un bénéfice imposable important.

En revanche, si vous avez une vision à court terme avec une volonté de minimiser votre imposition annuelle, la SCI à l’IS semble opportune car vous pourrez déduire de votre bénéfice, l’amortissement de votre immeuble. Mais attention toutefois le retour de bâton en ce qui concerne la taxation des plus value.

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