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Dossier spécial sur la Société Civile Immobilière 

Les SCI sont de plus en plus nombreuses en France et le principal avantage de la structure est sa souplesse : beaucoup plus que l’indivision pour posséder et gérer un ou des biens immobiliers. Sachez également que c’est une solution de plus en plus utilisée pour transmettre un patrimoine à ses enfants.

Quelles sont les principales règles à connaître avant de constituer une SCI et quels sont les principaux pièges à éviter ?

Définition SCI

Une SCI (Société Civile Immobilière) permet à des personnes que l’on appellent associés d’être propriétaires et de gérer ensemble un ou des biens immobiliers. Il n’est pas obligatoire que les associés soient propriétaires dans les mêmes proportions. En revanche, ce qui est obligatoire c’est la rédaction des statuts, véritables contrats qui vont organiser le fonctionnement de la société.

Ces statuts peuvent être rédigés par les associés eux-mêmes, c’est ce qu’on appelle un acte sous imprimé, les associés peuvent également faire appel aux services d’un notaire. C’est obligatoire dans l’hypothèse où un ou des biens immobiliers sont apportés à la société, au moment de sa création.

Quel est le principal intérêt à créer une SCI familiale ?

La SCI familiale permet d’acheter et/ou de conserver un bien immobilier entre membres de la même famille. Ce bien sera mis à la disposition des associés ou encore loué ou vendu. Mais il est important que chaque héritier comprenne que le bien ne lui appartient plus, il appartient collectivement à la SCI, un pourcentage étant attribué à chaque associé.

La SCIE familiale présente principalement 3 avantages :

Pour le couple, cela facilite la constitution d’un patrimoine et la transmission d’un bien immobilier. La donation entre époux est moins taxée dans le cadre d’une SCI. Les droits de succession sont également moins élevés. Par ailleurs, pour vos enfants cela permet de leur transmettre un patrimoine sans qu’ils aient besoin d’y ajouter de l’argent et les droits de succession là aussi sont réduits.

Enfin, la SCI évite la dispersion du patrimoine.

La SCI, ce sont des associés qui vont devoir s’impliquer dans la gestion des biens immobiliers. Pour maintenir de bonnes relations au sein de la famille, il est donc essentiel que les modalités de fonctionnement soient clairement définies. Ainsi, vous devez prendre le plus grand soin à la rédaction des statuts qui sont la véritable colonne vertébrale de la SCI.

Quelles sont les règles de l’art pour créer une SCI ?

Des éléments incontournables doivent figurer dans les statuts, normalement les apports des associés font partie des mentions obligatoires, tels que l’apport d’argent ou d’un bien. Mais également les conditions de vente ou de transfert des parts des associés, les modalités de fonctionnement de la société, l’organisation des différents événements tels que les assemblées générales ou encore les règles de majorité des votes lesquels peuvent être limités au seul parent.

Vous devez également désigner le gérant de la SCI qui va diriger la société, il le fera dans la limite des pouvoirs qui lui sont attribués par les statuts. Enfin, n’oubliez pas d’enregistrer les statuts auprès des centres des impôts et de publier la constitution dans un journal d’annonces légales. Vous trouverez cette rubrique dans la plupart des vos journaux locaux.

Encore un point, il ne faut pas oublier d’enregistrer l’immatriculation de la société auprès du registre de commerce et des sociétés du tribunal de commerce. Cette possibilité vous est également offerte par Internet pour plus de rapidité.

Quelles sont les principales erreurs à ne pas commettre afin de totalement sécuriser une SCI ?

Parmi les erreurs fréquentes, bien souvent lors de la rédaction des statuts les personnes ne font pas attention à la définition de l’objet social, c’est-à-dire l’ensemble des activités que la société entend exercer. Or ceci est fondamental. Par exemple, il n’est pas prévu que le bien puisse être vendu ou loué et dans quelles conditions, ce qui risque de limiter ou d’empêcher le fonctionnement de la société et être source de tensions au sein de la famille.

Je conseille donc de prévoir l’objet social le plus large possible qui recouvre tous les actes concernant la détention, l’acquisition, la location et la vente du bien immobilier.

Mais n’oubliez pas que la vie de la SCI ne tourne pas uniquement autour du bien immobilier. En effet, vous pouvez également avoir besoin d’ouvrir un compte bancaire et de souscrire à un emprunt. Tout ceci doit être inscrit dans les statuts. En conclusion, la SCI offre bien de la souplesse dans la gestion de votre patrimoine ainsi que des avantages fiscaux. Elle est un outil efficace mais attention, la fiscalité ne doit pas être la seule raison pour laquelle vous souhaitez créer une SCI, la prise en considération de la situation familiale, qui est l’aspect humain de votre projet, est tout aussi important.

En outre, en matière de SCI mais aussi dans bien d’autres domaines, les conseils d’un expert s’avèrent toujours précieux voir tout aussi décisifs.

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